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정부에 따라 매번 지속적으로 변화하는 정책으로 인해 혼란스러운 분들이 많이 계실 것입니다. 이러한 부동산 정책도 이번 정부에 들어서 만 수십 번 바뀌는 추태를 보였는데요, 앞으로 다가오는 2022년도에는 새로운 부동산 정책 변화와 규제 그리고 대선을 앞두고 있어 더욱 많은 변화가 잇따라 발생할 것으로 보여집니다.
이렇게 빠르게 변화하는 세상 속에서 2022년도에는 부동산 정책이 어떻게 변화하는지 반드시 알아야 하는 2022년 부동산 제도에 대해 총 정리 하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
그 중에서도 2022년에는 어떤 것이 부동산에 큰 영향을 미치고 영향을 미치는 요소들은 어떠한 것들이 있는지 부동산에 대해 관심이 있는 사람이라면 반드시 알아야 할 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다.
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2022년 새로 바뀌는 부동산 정책 총 정리
1.DSR 2단계 시행(부동산 대출 규제)
DSR 2단계의 경우 기존 2022년 7월에 예정되어 있었으나 1월부터 바로 시행하게 된 정책에 속합니다. 이로 인해 주택담보대출,신용대출,카드론 등 모든 대출에 대해 총 대출액이 2억원을 넘을 경우 DSR이 적용되게 됩니다.
이는 곧 소득이 적은 국민들은 대출한도가 낮아지기 때문에 DSR의 타격을 가장 크게 받게 될 것입니다. 이로 인해 대출금액,한도가 낮아지면서 따라서 2022년도부터 구매력,수요가 적어지면서 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보여집니다.
또한, 22년 7월부터는 기존 2억원을 넘으면 DSR이 적용되던 것이 1억원으로 낮아지는 규제가 강화되면서 거의 모든 국민이 DSR 규제를 받을 것으로 보여집니다.
다만, 기존 대출의 경우 DSR 규제를 받지 않으니 주택 대출이 필요하다면 최대한 이른 시일 내에 대출을 받아 DSR 규제를 피해 넉넉한 한도를 확보하는 것이 좋겠습니다.
DSR 규제가 시작되는 시점과 변경되는 1월,7월 시점에 부동산 시장 전체에 침체,하락의 시기가 잠시 찾아오겠지만 대출에 대해서는 언제나 적응을 하는 시장의 분위기로 인해 다시금 회복할 수 있을 것으로 보여집니다.
22년 1월 기준 2억원 -> 7월 기준 1억원
- DSR이란?
총체적 상환능력 비율의 줄임말로 (연간소득/연간 대출 상환액)*100 으로 계산되는 방식입니다. 이는 곧 개인의 소득에 따라 대출규제를 가하는 방식입니다.
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2.고가 상가 겸용 주택 양도세 비과세(부동산 규제)
기존에는 1가구 1주택자에 대해서는 9억을 초과하는 상가 겸용 주택에 대해 주택면적이 상가면적보다 크다면 1주택으로 간주하여 상당히 큰 세금 부분을 아낄 수 있었습니다.
하지만 2022년도부터는 이러한 상가 겸용 주택을 양도하는 경우 주택에 대해서만 1주택으로 인정을 하게 되고 주택과 상가를 분리하여 보게 되는 것입니다.
이로 인해 보유자들은 주택에 대해서만 장기보유특별공제 80% 적용을 받을 수 있으며, 상가에 대해서는 일반적인 상가 과세를 받아 세금을 물게 되겠습니다.
이는 곧 서울이나 수도권에 위치한 상당히 많은 상가 겸용 주택인 꼬마빌딩과 같은 건물에 대해 세금에 대한 메리트,사업성이 줄어들게 될 것을 인지하고 있어야 할 것입니다. 이러한 규제는 대출까지도 이어지게 되는데, 주택이 섞여있을 경우 건물에 대한 대출 한도가 낮아지게 마련이기 때문에 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.
3.소규모 주택 공공 재건축 완화
2022년 1월 20일 기준 공공 소규모 재건축 사업에 대해 용적률,높이제한,조경기준 등 건축 규제를 완화해주는 공공 재건축 완화가 도입되겠습니다.
필요에 따라 사업시행 면적의 20%까지 확대하며 재건축 사업을 밀어주는 추세에 따라 노후건축 집결지에 대해서 재건축 사업이 더욱 확대되고 늘어날 것으로 기대됩니다.
이에 따라 노후건축을 미리 매수하여 재건축을 노려보는 것도 좋은 기회를 얻을 수 있겠습니다. (Ex. XX연립,XX.빌라)
4.1가구 1주택 비과세 부수토지 축소
기존에는 수도권 도시지역에 대해서는 용도를 구분치 않고 주택 정착 면적의 5배까지 1가구 1주택에 대해 양도세비과세를 적용하고 있었습니다.
이러한 정책이 2022년도부터는 수도권 도시지역 중 주거,공업,상업에 대해서는 3배로 축소, 녹지 지역에 대해서는 5배로 유지됨으로 인해 비과세를 받을 수 있는 부수토지 면적이 축소됨을 알고 있어야 할 것입니다.
- 부수토지란?
건물이 지니는 모든 정착면적으로 수평 투영 면적을 위에서 내려본 면적을 뜻하고 있습니다. 만약 주택만 보유하고 있다면 상관하지 않으셔도 되겠지만, 마당이나 주차장 등이 있다면 추가적인 부수토지를 계산하여 규제를 받는지 알고 있어야 할 것입니다.
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5.지역 건강보험료 산정-대출 제외
2022년 7월부터는 지역가입자 건강보험료를 산정하는 때에 일정 기준 이하 주택 실 거주를 목적으로하는 매수 및 임차 시에 받은 대출금에 대해서 건강보험료 산정제외를 통해 지역가입자 건보료를 내는 분들께는 비용이 낮아지는 긍정적인 효과를 볼 수 있겠습니다.
6.통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경
2022년부터 임대주택 조건에 대해 다자녀의 기준이 3명에서 2명으로 변경됩니다.
이와 동시에 중위소득 150% 이하, 총 자산 소득 3분위 이하, 무주택 세대 구성원인 경우 공공임대주택을 지원하고 얻을 수 있는 확률이 더욱 높아질 수 있겠습니다.