부동산 경매를 시작하기에 가장 큰 난관이라고 할 수 있는 경매 권리분석은 부동산 경매에 있어서 선택이 아닌 가장 중요한 필수요소입니다.
이러한 권리분석을 통해 자신이 경매를 통해 해당 부동산, 물건에 대해 권리를 취득하는 과정에서 발생하는 잡음을 최소화하고 빠르게 부동산을 명도받을 수 있는 지름길을 만들어줄 수 있습니다.
부동산 경매에 앞서 누구나 확인해야 할 부분을 짚는 권리분석은 낙찰 후 인수할 권리가 있는 지를 확인하는 과정입니다.
부동산 권리분석 방법
먼저 부동산 권리분석을 하는 까닭은 경매 물건을 인수하게 되면 소유권을 취득하게 되지만 전세권이나 저당권과 같은 부동산에 설정된 권리도 함께 따라오게 됩니다.
이 중 만약 말소되지 않은 권리가 남아있다면 낙찰자가 전세금을 물어주거나 저당을 책임져야하는 막심한 손해를 입을 수 있는 상황이 발생할 수 있습니다.
1. 말소기준권리 찾아내기
말소기준권리는 말 그대로 해당 말소기준보다 후순위에 위치해있는 모든 권리를 말소시키는 기준이 되는 기준권리에 속합니다.
이러한 말소기준권리를 가장 먼저 찾아내고 어떤 권리가 말소되고 낙찰자에게 인수되는지 확인하는 과정이 가장 첫번째 권리분석의 시작이 되겠습니다.
말소기준권리는 등기부등본(갑구 및 을구)에서 확인할 수 있으며 말소기준권리가 되는 요소는 다음과 같습니다.
- 근저당
- 압류 및 가압류
- 경매개시결정
- 담보가등기(소유권이전청구권가등기)
부동산 등기부등본에서 위와 같은 말소기준권리를 찾앗다면 그 중에서도 가장 최우선순위에 위치한 권리가 말소기준권리가 될 것입니다.
확정일로 따진다면 말소기준권리 요소에 해당되고, 가장 오래된 확정일을 갖고 있는 권리가 말소기준권리가 되어 해당 날짜 이후의 모든 권리는 말소됩니다.
2. 등기부등본 권리분석
자신이 인수해야하는 권리가 있는지 확인한 뒤에는 등기부등본 상 인수되는 권리를 확인하는 과정이 필요합니다. 말소되는 권리는 확인할 필요가 없습니다.
등기부 상 인수권리
배당 요구하지 않는 선순위전세권, 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기, 전 소유자의 가압류에 해당하는 요소는 등기부 상 인수해야하는 권리입니다.
등기부에 나타나지 않는 인수권리
배당요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 공법적 제한사항은 등기부 상에 나타나지 않는 인수권리이기 때문에 확인할 필요가 있습니다.
이러한 정보는 매각조건에 기재되기 때문에 낙찰자에게 인수될 가능성이 있는 조건은 모두 손쉽게 확인할 수 있습니다.
3. 임차인 분석
1.세대주 없음
‘조사된 임차내역 없음’이라고 적혀있는 경우 이는 임차인(세대주)이 해당 부동산에 없는 경우를 말합니다. 이는 보통 소유자가 거주하고 있거나 공실인 경우도 있습니다.
2. 전입세대는 있지만 배당요구 없음
전입신고가 되어 있거나 진입신고와 확정일자를 받은 경우에도 배당요구를 하지 않는 경우가 있습니다.
만약 대항력이 있는 배당신청을 통해 보증금을 받을 수 있지만 미배당 금액이 발생한다면 낙찰자가 이를 인수해야합니다.
3. 전세권 설정 여부
임차인의 배당요구 여부를 먼저 확인하고 배당요구가 되어 있다면 전세권이 낙찰자에게 인수됩니다.
임대차의 전입신고 일자를 확인하여 대항력 여부를 파악하고 전세금이나 보증금이 낙찰자에게 인수되는 지 여부를 확인하는 것이 가장 중요합니다.